LAT
Dzīvokļu īres segments Rīgas centrā joprojām nav atguvis tos apmērus, kādi tie bija pirms pandēmijas. Un nav pamata cerēt, ka tas drīzumā varētu sasniegt iepriekšējos rādītājus, – ir mainījušās klientu prasības, mainījusies arī pieprasījuma struktūra. Šādi Rīgas centra dzīvokļu īres tirgu sarunā ar žurnālu m2 un portālu varianti.lv raksturo Līga Plaude, uzņēmuma Vestabalt valdes locekle. Viņa pauž, ka daudzi vietējie iedzīvotāji dzīvokļa īri maina pret lēmumu dzīvokli iegūt īpašumā dēļ izdevīgiem kreditēšanas nosacījumiem un zemajām procentu likmēm.
– Pagājušā gada pavasaris – laiks, kad sākās pandēmija, satricināja Rīgas centra dzīvokļu īres segmentu: piedāvājums strauji pārsniedza pieprasījumu, kas savukārt ietekmēja cenas. Vai tagad – 2021.gada rudenī, šis segments ir atguvies? – jautājam Līgai Plaudei.
– Pašreizējo situāciju visprecīzāk raksturo vārds “stabila”. Tomēr dzīvokļu īres tirgus ir vājāks un lēnāks nekā pirms pandēmijas. Mūsu nekustamo īpašumu portfelī ir vairāk nekā simts īres dzīvokļu, un mēs redzam, ka tomēr ir mainījušās klientu vēlmes un prasības.
Dzīvokļu piedāvājumu Rīgas centrā mēs iedalām divās kategorijās: elites klasē un ekonomiskajā klasē. Pēdējā pusotra gada laikā lielākās izmaiņas skārušas tieši ekonomiskās klases dzīvokļu segmentu. To ietekmēja dzīvokļi, kas iepriekš īstermiņā tika izīrēti Airbnb interneta platformā. Kad pagājušā gada pavasarī slēdza valsts robežas un krasi saruka tūristu plūsma, gandrīz visi šie dzīvokļi nonāca ilgtermiņa īres tirgū. Tas būtiski palielināja piedāvājumu un vienlaikus ar pieprasījuma kritumu radīja tirgū piedāvājuma pārpalikumu.
Vēl pirms pāris gadiem dzīvokļiem, kuru cena bija saskaņota ar tirgus cenām, īrniekus varēja atrast vienas vai divu nedēļu laikā, bet 2021.gadā tas ilgst vienu, divus mēnešus, pat ilgāk. Potenciālie īrnieki nesteidzas un rūpīgāk salīdzina īres piedāvājumus. Viņi apzinās, ka šodien tirgus ir viņu pusē, un izskata vairāk variantu nekā iepriekš, ilgāk pieņem lēmumu. Šāda situācija ir ne tikai Latvijā, līdzīgi notiek arī citur pasaulē. Barselonā, Madridē, Amsterdamā un citās lielās pilsētās, kur daudzi privātīpašnieki izīrē savus dzīvokļus īstermiņā, īres segmenti piedzīvo nozīmīgas pārmaiņas.
Otrs faktors, kas būtiski ietekmējis īres segmentu Rīgas centrā, ir studenti. Šobrīd ir krietni mazāks studentu skaits nekā pirms pusotra gada. 2021.gada augustā un septembrī mēs gan novērojām atkal pieprasījuma palielināšanos no ārvalstu studentu puses, kas atgriezās studēt klātienē. Pandēmijas ietekmē tagad studenti vēlas īrēt mazākus dzīvokļus, kur var dzīvot vienatnē un nav vairāk pieprasījums pēc dzīvokļiem ar 3-4 guļamistabām, kur vairāki studenti dzīvoja kopā. Tādējādi šoruden Rīgā ir grūtāk izīrēt dzīvokļus platībās virs 100-120 m2, kurus iepriekš īrēja arī vietējās ģimenes, kas daudzos gadījumos ir pārcēlušās vai nu uz privātmāju pierīgā vai sev piederošu lauku īpašumu un lielu centra dzīvokli nomainījuši pret mazākas platības. Pirmspandēmijas laikā šādus dzīvokļus izīrēja par 1 400 – 1 500 eiro mēnesī, tagad īres maksas ir kritušās līdz 1 000-1 100 eiro. Plaši ekonomiskās klases dzīvokļi Rīgas centrā ir kļuvuši par specifisku īres produktu, kur tagad ir nepieciešams ilgāks laiks, lai tos izīrētu.
Vairāki uzņēmumi ir pieņēmuši lēmumu piedāvāt darbiniekiem strādāt attālināti no mājām arī turpmāk, ilgtermiņā nodrošinot gan darba vietas aprīkojumu, gan kompensējot izmaksas par darba vietas uzturēšanu. Pēdējos mēnešos ir novērots, ka daudzi no darbiniekiem arī izvēlas izmantot šo piedāvāto iespēju, un tas ir veicinājis pieprasījumu tam, ka tiek meklēti īpašumi ar atsevišķu darba telpu, kabinetu gan īres dzīvokļos, gan iegādājoties īpašumu.
Ir samazinājies pieprasījums pēc īres dzīvokļiem, kuros iekšējā apdare un remonts ir veikts desmit un vairāk gadus atpakaļ. Pirms pandēmijas īsā termiņā bija iespēja izīrēt arī šādus dzīvokļus, bet tagad par līdzīgu īres cenu ir iespēja atrast īrei, iespējams, mazākas platības, taču svaigi remontētus dzīvokļus. Papildus jāmin, ka dzīvokļiem pirmskara mājās, kas ir sliktā tehniskā stāvoklī, visbiežāk ir ievērojami augstāki komunālie maksājumi nekā mājās, kas ir atjaunotas. Līdz ar to potenciālajam īrniekam, izvērtējot kopējo mēneša maksājumu, kas sastāv no īres maksas, komunālajiem maksājumiem un apsaimniekošanas maksas, ir pilnīgi skaidrs, ka pat ar augstāku īres maksu izdevīgāk ir īrēt dzīvokli remontētā, atjaunotā ēkā.
Pašreizējais īres juridiskais regulējums ir saudzējošs pret īrniekiem un dažos gadījumos nākas tiesāties līdz pat 4 gadiem, lai īrnieku, kurš nemaksā ne tikai īres maksu, bet turpina patērēt arī komunālos pakalpojumus, izliktu ārā no dzīvokļa. Tas ir galvenais iemesls, kāpēc daudzi nekustamo īpašumu attīstītāji ir piesardzīgi pret īres namu būvniecību. Domāju, ka šo situāciju mainīs jaunais īres likums, kas paredz iespēju īres līgumu bez maksas reģistrēt zemesgrāmatā un negodprātīgos īrniekus, kas nebūs maksājuši īri divus vai vairāk mēnešus, bez tiesas ar bezstrīdus piespiedu izpildi izlikt ārā no īrētā dzīvokļa.
Latvijā dēļ iepriekšējā regulējuma bija izveidojusies situācija, ka daudzi no īrniekiem ļaunprātīgi izmantoja tiesisko regulējumu, un, zinot garos tiesāšanās termiņus, apzināti iemitinājās dzīvokļos jau sākotnēji plānojot neveikt ikmēneša maksājumus. Jāmin arī, ka kopējā īres kultūra un attiecību modelis starp izīrētāju un īrnieku Latvijā tikai vēl veidojas un pilnveidojas. Latvijā pirms dažiem gadiem bija nepieņemami, kad pirms dzīvokļa izīrēšanas potenciālais īrnieks tika pārbaudīts, noskaidrojot, piemēram, tā darba vietu un ģimenes stāvokli. Tagad tas pamazām mainās un aizvien vairāk izīrētāji pārbauda, kam tiek izīrēti dzīvokļi, lai pārliecinātos par īrnieku maksātspēju ilgtermiņā kā arī pienācīgu, rūpīgu attieksmi pret izīrēto īpašumu.
– Vai īres cenas salīdzinājumā ar 2020.gada sākumu ir būtiski mainījušās?
– Dzīvokļi ar kopējo platību 120 m2 un vairāk šogad tiek izīrēti par 10- 15% lētāk nekā pirms pandēmijas. Mazāku dzīvokļu segmentā situācija ir stabila un ir novērojams pavisam neliels īres maksu samazinājums. Galvenais, ar ko ir jārēķinās dzīvokļu īpašniekiem, ir tas, ka viņu dzīvoklis var palikt neizīrēts ilgāku laika periodu un pēc viena īrnieka aiziešanas var būt nepieciešams 1 vai pat 2 mēneši, lai atrastu jauno īrnieku.
Šobrīd, pienākot rudens sezonai un domājot par Covid-19 trešo vilni, īrnieki ir piesardzīgi un aizvien lielāku uzmanību pievērš kopējam finansiālajam slogam, kas būs saistīts ar savas mājvietas uzturēšanu, it īpaši komunālo maksājumu apmēram, jo elektrības un gāzes cenas aug, to ietekmē palielinās arī apkures cena. Iepriekš īres līgumā skaitliskā izteiksmē tika norādīta vien īres cena un depozīta lielums, kopš šī gada aizvien biežāk līgumos iekļauj fiksētu summu, kas ir maksimālā īres cenas, nekustamā īpašuma nodokļa un komunālo maksājumu kopsumma, kas tiek kompensēta tieši uz īres maksas rēķina gadījumā, ja kāda cita izdevumu pozīcija palielinās. Cilvēki mēģina līdzsvarot īres mājokļa izmaksas ar viņu ienākumiem, lai mājokļa cena nepārsniegtu 35%-40% no kopējiem ienākumiem.
Īres dzīvokļu pieprasījuma kritumu Rīgā 2021.gadā ietekmēja arī faktors, ka bankas aizvien aktīvāk izsniedz hipotekāros kredītus pircējiem ar pierādāmiem ienākumiem. Vairāki vietējie klienti, kas daudzu gadu garumā īrēja dzīvokli, ir pieņēmuši lēmumu par labu dzīvokļa iegādei. To viennozīmīgi sekmē izdevīgie kreditēšanas nosacījumi un zemās procentu likmes 1,6 -1,8%, kādas šodien piedāvā bankas Latvijā. Arī aizvien pieaugošās cenas tieši ekonomiskās klases segmenta dzīvokļiem, kas ir saistīts ar būvmateriālu un darbaspēka straujo sadārdzinājumu, deva papildus stimulu pircējiem izdarīt lēmumu par īpašuma iegādi tieši šogad.
Lai arī šķiet, ka Latvijā tiek realizēti daudz jaunie projekti, Latvija ar tikai 2 jaunuzceltiem dzīvokļiem uz 1 000 iedzīvotājiem ir viszemākajā vietā Eiropā. Salīdzinājumam – Polijā 2021. gadā realizētie jaunie projekti spēj piedāvāt 6 dzīvokļus uz 1 000 iedzīvotājiem. Tāpēc, palielinoties pieprasījumam pēc dzīvokļu iegādes, atkal esam atgriezušies situācijā, kad jaunie projekti tiek iztirgoti jau celtniecības stadijā.
– Kas notiek elites klases dzīvokļu īres segmentā?
– Šis ir ļoti specifisks un neliels segments ar mazu piedāvājumu un pieprasījumu. Kad pie mums vēršas klienti, kuri patiešām vēlas īrēt luksusa klases dzīvokli un var to atļauties (piemēram, vēstniecību darbinieki, banku un starptautisku uzņēmumu vadības līmeņa darbinieki, turīgi vietējie uzņēmēji), ir grūti atrast kvalitātes un klienta prasībām atbilstošu piedāvājumu. Augsta līmeņa luksus klases dzīvokļi reti tiek piedāvāti uz īri, jo vai nu tiek pārdoti, vai šo dzīvokļu īpašnieki var atļauties turēt dzīvokļus tukšus.
Latvijā elites klases dzīvokļu īres segments ir vēl joprojām vāji attīstīts un luksus klases dzīvokļu projektus līdz šim neviens attīstītājs nav cēlis ar domu izveidot īres namu. Tajā pašā laikā “Vestabalt” īres nodaļas vadošie aģenti ir izīrējuši vairākus dzīvokļus, kur īres maksa ir 20 euro/m2, kas, manuprāt, nav maza un pierāda, ka maksātspējīgs klients ir gatavs maksāt arī augstu īres cenu par vienu m2, gadījumos, kad īrei tiek piedāvāts atbilstošs īpašums.
– Kādas ir vidējās dzīvokļu īres cenas Rīgas centrā? Pirms pandēmijas jaunajos biznesa klases projektos tās bijušas ap 10-13 eiro par kvadrātmetru mēnesī.
– Ir izveidojusies paradoksāla situācija. Nelielus mēbelētus dzīvokļus, kuru platība ir līdz 35 kvadrātmetriem, pat ja tie atrodas projektos ārpus Rīgas Klusā centra un Vecrīgas, var izīrēt par 15 eiro par kvadrātmetru mēnesī. Bet par plašu dzīvokli Rīgas Klusajā centrā, piemēram, Alberta ielā, saņem vien 8-9 eiro par kvadrātmetru mēnesī. Ja šo īres cenu salīdzina ar attiecīgā objekta pārdošanas cenu tirgū, redzam, ka, daudz izdevīgāk ir investēt mazas platības dzīvokļos attālajā Rīgas centrā, Pārdaugavā un nevis lielas platības dzīvokļos Rīgas vēsturiskajā centrā, kur pie īpašuma izīrēšanas jārēķinās ar zemāku ienesīgumu.
– Kādas izmaiņas prognozējat dzīvokļu īres segmentam Rīgas centrā?
– Uzskatu, ka īres segments pat ar Covid-19 trešo vilni ievērojami nemainīsies un pieprasījums pēc īres dzīvokļiem saglabāsies stabils, jo ikvienam ir un būs nepieciešama mājvieta. Visvairāk ir ietekmēts komercsegments un biroju nomas segments, kas iespējams neatgriezīsies iepriekšējā līmenī vēl vairākus gadus. Aizvien vairāk dzīvokļu īpašnieki pieņems lēmumu strādāt “baltajā zonā” un reģistrēt savu īpašumu izīrēšanu kā saimniecisko darbību un maksāt nodokļus. Turpinās pieaugt izīrētāju prasības pret dzīvokļu kvalitāti un labiekārtojuma līmeni, jo aizvien vairāk īrnieki grib īrēt pilnībā labiekārtotus un pat mēbelētus dzīvokļus, līdz ar to paredzams, ka pieaugs vidējā īres maksa. Mēs varam cerēt, ka īres tirgus uzlabosies, kad tiks atvērtas robežas ceļošanai, atjaunosies tūristu plūsma un atgriezīsies ārvalstu studenti.
