Ārkārtējās situācijas laikā pieauga pieprasījums pēc lauku īpašumiem un pieauga veikto apskašu efektivitāte – parādījās motivēts pircējs. Šādu tirgus vērojumu žurnālam m2 un portālam varianti.lv atklāja uzņēmuma Vestabalt līdzīpašniece Līga Uzkalne. Viņa ir pārliecināta, ka īpašumiem labās vietās un kvalitatīvos projektos ievērojama cenu samazināšanās nenotiks.
– Ar kādu noskaņojumu Vestabalt sagaidīja 2020.gada vasaru?
– Es saprotu, ka jautājat, domājot par ārkārtējās situācijas Latvijā ietekmi uz uzņēmuma ikdienas darbu… Vasara ir sagaidīta intensīvi strādājot. Ņemot vērā to, ka īpašumu apsaimniekošanu un arī pārdošanu ir gandrīz neiespējami veikt attālināti, Vestabalt neapturēja darbību arī ārkārtējās situācijas laikā, un esam turpinājuši ar nelielām izmaiņām strādāt visus šos mēnešus (smaida. – m2). Nekustamo īpašumu biznesā Vestabalt, uzņēmums ar 29 gadu pieredzi, darbojas trijās jomās. Pirmkārt, sniedzam starpniecības pakalpojumus gan īpašumu iznomāšanā, izīrēšanā, gan arī pārdošanā. Mūsu portfelī ir vairāk nekā 700 objektu. Otrkārt, attīstam un tirgojam savus projektus – elites klases dzīvokļus Rīgas klusajā centrā, Ausekļa ielā 14 un jaunās privātmājas Mārupes Rezidences. Trešais virziens – vairāk nekā 20 namīpašumu pārvaldība, no kuriem daļa pieder mums, daļa – klientiem. Tieši marta beigas un aprīļa sākums Vestabalt tirdzniecības aģentiem bija ļoti aktīvs – tika pabeigti vairāki darījumi, kas bija iesākti gada sākumā un, redzot, kā situācija mainās pa dienām, tikai smaga darba rezultātā uzsāktos darījumus bija iespējams veiksmīgi pabeigt. Tieši aprīlis bija viens no labākajiem mēnešiem pat salīdzinājumā ar pagājušo gadu. Domāju, ka tirdzniecības aģenti saprata, ka darījumi jāveic operatīvi, jo nebija skaidrības, kā situācija attīstīsies tālāk, kādus vēl ierobežojumus valsts ieviesīs, kā mainīsies banku kreditēšanas politika. Protams, ka bija arī vairāki darījumi, kur pircēji tieši ārkārtas situācijas dēļ atteicās no pirkuma līgumu parakstīšanas un ir ieņēmuši nogaidošu pozīciju. Tieši ārkārtējās situācijas laikā, un to var redzēt oficiālajās datu bāzēs, Vestabalt Ausekļa ielā 14 ir pārdevis divus elites dzīvokļus. Vienā no dzīvokļiem kvadrātmetra cena bija 3 900 eiro. Vēl divi šī projekta dzīvokļi pēdējo mēnešu laikā ir iznomāti ar izpirkuma tiesībām par līdzīgu cenu.
Daudz darba ir bijis arī saistībā ar īrnieku un nomnieku iesniegumiem ar lūgumu samazināt nomas/īres maksas vai arī nepieciešamību lielākas telpas mainīt uz mazākām. Vestabalt pārvaldītajās ēkās vairāki no nomniekiem ārkārtējās situācijas laikā nedrīkstēja turpināt darbu un bija spiesti apturēt savu komercdarbību un izvērtējot katru situāciju individuāli, analizējot cēloņsakarību starp ārkārtējo situāciju valstī un apgrozījuma kritumu, tika pieņemti lēmumi par nomas maksas samazināšanu, lai iespēju robežās rastu visām pusēm pieņemamu risinājumu. Analizējot Vestabalt pārvaldītās ēkas Rīgas centrā un iespēju samazināt nomas maksas, nākas pārliecināties, ka Latvijā esošā nekustamā īpašuma nodokļa politika ir nevis kā nekustamā īpašuma nozari stimulējošs un atbalstošs instruments, bet gan iemesls, kāpēc mēs Rīgā redzam tik daudz pārdošanā izliktus nerenovētus īres namus un biroja ēkas, jo pēc NĪ nodokļa nomaksas īpašnieki nav spējīgi veikt nepieciešamos uzkrājumus ēku renovācijai un bieži pat segt visus ar īpašuma ekspluatāciju saistītos izdevumus. Esam izlases veidā apzinājuši minēto situāciju un konstatējuši, ka ir nekustamie īpašumi, kur izdevumi par nekustamā īpašuma nodokli sastāda pat 60% no kopējiem gada nomas/īres ieņēmumiem. Prognozējot potenciālo nomas un īres ieņēmumu kritumu, kas var sasniegt pat 30%, uzskatu, ka NĪ nodokļa “pārlikšana” nav risinājums, jo šī gada otrā puse un nākamie divi gadi nespēs palielināt ēku ieņēmumu līdzšinējo kritumu un nodrošināt iespēju samaksāt nodokli par visu gadu sākotnēji noteiktā apmērā.
Latvijā esošā nekustamā īpašuma nodokļa politika ir nevis kā nekustamā īpašuma nozari stimulējošs un atbalstošs instruments, bet gan iemesls, kāpēc mēs Rīgā redzam tik daudz pārdošanā izliktus nerenovētus īres namus un biroja ēkas.
2020. gada pavasara otrajā pusē, protams, pārdošanu skaits ir mazāks, taču interese par īpašumu iegādi no klientu puses nav zudusi. Darījumus ietekmēja pašreizējā banku nostāja: tās ir mainījušas savu kredītpolitiku, kļuvušas vēl piesardzīgākas un prasīgākas pret klientiem. Publiski tiek pausta nostāja, ka kredīti tiek doti, bet realitātē mums ir bijuši vairāki gadījumi, kad tieši banku pārstāvji mēģina atturēt klientus no īpašumu iegādes tagad un iesaka nogaidīt. Vienam no mūsu klientiem pirms kredīta izsniegšanas banka lūdza pierādīt, ka arī pēc gada viņam būs darbs. Kas varētu izdot šādu garantiju un apliecinājumu? Mēs redzam, ka visās četrās Latvijas vadošajās bankās, kreditējot darījumus ar nekustamo īpašumu, pandēmijas apstākļos izsniegto hipotekāro aizdevumu apjoms aprīlī, maijā ir samazinājies par 70%. Kredītiestādes vēl līdz augustam turpinās analizēt Covid 19 ietekmi uz kopējo ekonomisko situāciju valstī un mēģinās saprast, kuru nozaru pārstāvji ilgtermiņā būs mazāk riskanti, kuriem būs nodrošināts darbs un stabila maksātspēja.
– Kas notiek un notika pēdējos mēnešos ar cenām?
– Galvaspilsētas un tās apkārtnes nekustamo īpašumu tirgus ir ļoti aktīvs. Mēs to izjūtam mūsu projektā Mārupes Rezidences – cilvēki izrāda lielu interesi kā par privātmāju īri, tā arī par iegādi, izmantojot īri ar izpirkuma tiesībām. Klienti ir gatavi maksāt īres maksu 1 500 eiro mēnesī, kas ir par 30% vairāk nekā būtu vidējais ikmēneša kredītmaksājums, ja īpašums tiktu pirkts. Domāju, ka lēmumus īpašumus īrēt un nevis pirkt, sekmē arī piesardzīgā banku kreditēšanas politika un arī tas, ka cilvēki paši vēlas sagaidīt ārkārtējā stāvokļa un neziņas perioda beigas, lai pieņemtu ilgtermiņa lēmumu – kāds ir lēmums par sava īpašuma iegādi. Bet viennozīmīgi varu apliecināt, ka pieprasījums pēc kvalitatīviem īres dzīvokļiem un privātmājām ārkārtējās situācijas laikā ir pieaudzis.
Vissarežģītākā situācija ir izveidojusies komercplatību un biroja nomas segmentā. Ne visi uzņēmumi spēs atsākt darbu un atjaunot iepriekšējos finanšu rādītājus jau jūnijā, jūlijā. Līdz ar ko prognozējams nomas maksu kritums ilgākā periodā. Vairāki no uzņēmumiem ir sapratuši, ka veiksmīgi var strādāt arī attālināti un ka nav nepieciešamas tik plašas biroja telpas. Zinu jau vairākus uzņēmumus, kas pārceļas uz mazākām biroja telpām, jo ir pieņemts lēmums, ka dažas no struktūrvienībām turpinās strādāt attālināti. Vissmagāk ir cietušas viesmīlības, tūrisma un ēdināšanas nozares, kas arī ir saistīts ar iespējamo nomas maksu samazināšanu, it īpaši Vecrīgā. Ir vairāki uzņēmumi, kas tūristu ievērojamā skaita samazināšanās un apgrozījuma krituma dēļ nespēj un vēl ilgāku laiku nespēs maksāt iepriekšējo vidējo nomas maksu par telpām Vecrīgā, kas bija 30-40 eiro/m2.
– Jautājums par pārdošanas cenām. Daudzi runā par to, ka ārkārtējās situācijas laikā nekustamo īpašumu tirgū bija aktivizējušies investori, kuri centās dabūt būtiskas atlaides.
– Vestabalt arī saņēma daudz šādu piedāvājumu. Interesanti, ka šāda veida investori par “ārkārtas stāvokļa cenām” vēlas iegādāties tieši elitāros un dārgos īpašumus. Daudziem radās sajūta, ka, iespējams, attīstītāji pārdošanas apjomu krituma un nelielās “pauzes” dēļ piedāvās īpašumus par puscenu, bet vismaz pagaidām neesmu redzējusi, ka šajā segmentā kāds attīstītājs būtu piekritis pārdot dzīvokļus ar 50% atlaidi tikai tāpēc, ka parādījās Covid 19. Lielākajā riska grupā ir attīstītāji, kuriem ir projekti ar kopējo dzīvokļu skaitu 100 un vairāk un finansējošā kredītiestāde strikti prasa izpildīt solītos pārdošanas apjomus. Atlaidēm nav nekāda ekonomiska pamatojuma, un visos tajos projektos, kur cena ir atbilstoša kvalitātei, atlaides ir gandrīz neiespējami dot. Pašlaik, ņemot vērā izmaksas, kas saistās ar projektēšanu, būvniecību, pilna cikla projekta uzraudzību un vadību, ņemot vērā nodokļu nomaksu pie jaunuzcelta īpašuma pārdošanas, nav iespējams samazināt cenu ne par 30%, ne 50%. Nu nekādi. Un arī turpmāk celtniecības materiāli, kvalitatīvs darba spēks nebūs lētāks, kas ir pamatojums tam, ka labiem īpašumiem cenas nekritīs.
Domāju, ka tas, kā tieši Latvijā tika pārdzīvota ārkārtas situācija, cik veiksmīgi spējām kontrolēt Covid 19 izplatību pat bez striktiem ierobežojumiem, kā tas bija daudzviet citur Eiropā, ir labais piemērs un daudzi gribēs uz īsāku vai ilgāku laiku pārcelties uz dzīvošanu tieši šeit.
Segments, kurā situācija ir stabila un nemainīga, ir jaunie ekonomiskās klases projekti. Attīstītāji, redzēdami to perspektīvas, turpina meklēt jaunus zemes gabalus jaunbūvēm un vēlme attīstīt jaunus ekonomiskās klases projektus ir aktuāla vairākiem attīstītājiem.
– Vai situācija ārpus Rīgas un tās tuvākās apkārtnes atšķiras no galvaspilsētas?
– Pēdējos mēnešos ir pieaudzis pieprasījums pēc lauku un brīvdienu īpašumiem – vasarnīcām un mazām privātmājām 80 līdz 120 kilometru attālumā no Rīgas. Ir vairāki lauku īpašumi, kurus vairākus gadus nevarējām pārdot, bet tagad esam veiksmīgi noslēguši darījumus. Pircēji, kas ilgāku laiku apsvēra domu par savu lauku īpašuma iegādi, tieši ārkārtējās situācijas ietekmē ir pieņēmuši gala lēmumu to iegādāties. Pieaugošais pieprasījums pēc ārpilsētas īpašuma ir motivējis Vestabalt mainīt dažu savu īpašumu plānoto tālāko attīstību. Iepriekš mēs centāmies pārdot Jūrmalā zemes gabalus 8 000 m2 un lielākus, tad tagad esam pieņēmuši lēmumu uzsākt šo īpašumu sadalīšanu, komunikāciju izbūvi un, iespējams, arī jaunu privātmāju – rindu māju būvniecību. Esmu pārliecināta, ka, projektējot un būvējot privātmājas/dvīņu mājas cenā līdz 220 000 eiro, pieprasījums būs. Domāju, ka līdz ar ceļošanas aizlieguma atcelšanu, pieaugs interese no ārvalstu klientiem par īpašumu iegādi un īri Rīgā, Jūrmalā. Jau tagad mums ir vairāki klienti, kas ir lūguši piemeklēt viņiem īpašumus, lai uz ilgāku laiku pārceltos uz Latviju pēc ārkārtējās situācijas beigām viņu dzīves vietā. Tie ir cilvēki, kuriem Latvija ir interesanta nevis kā vieta īstermiņa atpūtai – viņi domā uz Latviju pārcelties ar ģimenēm, biznesa iestrādēm uz patstāvīgu dzīvi. Domāju, ka tas, kā tieši Latvijā tika pārdzīvota ārkārtas situācija, cik veiksmīgi spējām kontrolēt Covid 19 izplatību pat bez striktiem ierobežojumiem, kā tas bija daudzviet citur Eiropā, ir labais piemērs un daudzi gribēs uz īsāku vai ilgāku laiku pārcelties uz dzīvošanu tieši šeit.
