LAT
Nekustamo īpašumu tirgus nekad nav absolūti mierīgs un stabils. Vairāk vai mazāk, bet tajā pastāvīgi notiek darījumi, svārstās cenas, mainās klientu prasības pret vēlamo iegādes objektu un līdz ar to rodas aizvien jaunas tendences nekustamo īpašumu tirgū Latvijā. Nekustamā īpašuma tirgu un investoru noskaņojumu šobrīd es raksturotu kā piesardzīgu, bet tomēr pozitīvu. Šim piesardzīgumam, kas mijas ar pozitīvo attieksmi no pircēju un investoru puses ir savs pamats un priekšnosacījumi.
Latvijā dzīvokļu, privātmāju, kā arī komerciālo īpašumu segmenti uzrāda augošu un pozitīvu dinamiku. Šis apstāklis turpina piesaistīt kā vietējo, tā arī ārvalstu investoru uzmanību. Pēdējā pusgada laikā ir strauji mainījies tipveida investors, kas izskata iespējas attīstīt nekustamo īpašumu attīstības projektus Latvijā. Iepriekšējos gados lielākā daļa no investoriem, kas ieguldīja naudu Latvijas nekustamajos īpašumos bija klienti no Krievijas, Ukrainas, Uzbekistānas un citām NVS valstīm, tomēr tagad galveno pieprasījumu veido Skandināvijas valstu – Vācijas, Norvēģijas, Itālijas, Izraēlas un arī Lielbritānijas pārstāvji, kā arī vairāki lieli starptautiskie investīciju fondi.
Latvijas komerciālo nekustamo īpašumu pārdevējiem jāņem vērā, ka Rietumeiropas investoru pieeja ir pragmātiskāka un tiek veikta daudz rūpīgāka analīze, izpēte pirms katra īpašuma iegādes. Viņu darījumos nav vietas emocijām, impulsīvai rīcībai, kā tas nereti gadās ar pircējiem no NVS valstīm, kuriem līguma parakstīšanai svarīgs motīvs var būt fakts, ka piedāvātais nekustamais īpašums ir pašam investoram iepaticies, bet, iespējams, finansiālā atdeve beigās var būt pat zemāka. Galvenais moments sarunās ar Rietumeiropas investoriem ir objekta rentabilitātes rādītājs un arī dotās garantijas kā no pārdevēja, tā arī tālākās garantijas par projekta vadību un attīstību. Lielākā daļa Rietumeiropas investoru vēlas saņemt ieguldījumu atdevi ne mazāku kā 7,5-8% apmērā. Ja veiktā ieguldījuma atdeve ir zemāka par 5 – 6 %, šādi investīciju-attīstības īpašumi klientiem ir neinteresanti. Vēlamā minimālā investīciju atdeves procentu likme tiek sasniegta, piedāvājot īpašniekam samazinātu īpašuma starta iegādes cenu.
Investori ir piesardzīgi, tas tiek pamatots ar Eiropas Savienības ekonomiskās un kopējās politiskās situācijas attīstības nenoteiktību pēc Brexit procesa beigām, tas ir, pēc Lielbritānijas aiziešanas no Eiropas Savienības.
Pēdējā gada laikā ir pieaudzis to investoru skaits, kuri pirms gala lēmuma pieņemšanas par īpašuma iegādi Latvijā veic padziļinātu nekustamā īpašuma tirgus izpēti, ekonomisko un demogrāfisko analīzi, investīciju analīzi, jau sākumā prasot profesionālu slēdzienu par augstāko efektivitāti un labāko tālāko īpašuma izmantojamību un tālākajām attīstības iespējām.
Bieži vien pēc padziļināti veiktas īpašuma tehniskās apsekošanas un biznesa finanšu analīzes kā komerciālajiem objektiem, tā arī Rīgas centra vēsturiskajiem namīpašumiem, tieši veiktā analīze ir pamats tam, kāpēc ir jāsamazina sākotnēji prasīta īpašuma pārdošanas cena.
Namīpašums Lāčplēša ielā, ko var attīstīt kā īres namu ar ekonomiskās klases dzīvokļiem.
Vairākos pēdējo mēnešu veiktajos pārdošanas darījumos ar investīciju objektiem/namīpašumiem ir novērojama tendence, ka pārdošanas procesā pirms pirkuma līguma parakstīšanas tiek saņemtas vairākas ofertes, kur bieži potenciālo pircēju piedāvātā cena ir par 30-20% zemāka kā sākotnēji prasītā un pēc tam, organizējot slēgtu izsoli, šī cena tiek maksimāli kāpināta, to tuvinot sākotnēji vēlamajai.
Latvijā šogad pieprasīti ir lielie komerciālie objekti, kas ir iznomāti un nodrošina stabilu un patstāvīgu naudas plūsmu.
No investoru puses ir augošs pieprasījums pēc morāli un tehniski novecojušām, bet iznomātām biroju ēkām, noliktavām un ražošanas ēkām, kuras īsā laika periodā ir iespējams operatīvi rekonstruēt. Parasti tas tiek darīts, mainot telpu plānojumu, uzlabojot iekštelpu apdari, uzlabojot piedāvāto servisa līmeni ēkā, optimizējot ikmēneša ekspluatācijas izdevumus, un pēc attiecīgo darbu veikšanas piedāvājot telpas tālāk potenciālajiem nomniekiem jau par 30-50% dārgāk. Galvenais iemesls šādam īpašumu pieprasījumam no investoru puses ir lielāka pārredzamība par projekta laika un finanšu izpildes kritērijiem.
Rīgas centra namīpašumi investorus aizvien biežāk interesē tikai tajos gadījumos, kad kopējais ēkas stāvoklis ir raksturojams kā apmierinošs un pie nosacījuma, ka ēkas nesošās konstrukcijas ir apmierinošā tehniskajā stāvoklī un ēkas pārplānošanu ir iespējams veikt, neizstrādājot pilnu tehnisko būvprojektu, bet gan caur vienkāršoto renovāciju-rekonstrukciju.
Par lieliem namīpašumiem, kuru platība ir virs 3500 kvadrātmetriem un kuriem ir nepieciešams veikt visas ēkas kapitālo remontu – jāmaina pārsegumi, iespējams vēl jāatbrīvo ēka no ilgtermiņa īrniekiem, interese no investoru puses pēdējā gada laikā ir strauji samazinājusies. Tas izskaidrojams arī ar smagnējo un neprognozējamo būvprojekta izstrādes un saskaņošanas procesu, kā arī ar to, ka Latvijā ir darbaspēka deficīts tieši būvniecības sektorā, kas atspoguļojas būvniecības darbu izmaksu kāpumā. Šādos apstākļos ir grūti aprēķināt reālo projekta likviditāti un ienesīguma rādītājus, un papildus arī pastāv risks neiekļauties sākotnēji uzstādītajos projekta termiņos.
Vestienas iela – veiksmīgs piemērs parbūvētam biroju kompleksam.
Kā jaunu izaicinājumu uzskatu biroja telpu iznomāšanu vecajās centra ēkās, kas iepriekš vienmēr ir tikušas iznomātas vidēji no 1 līdz 3 mēnešu periodā pēc to atbrīvošanas. Ar namīpašuma atrašanos vēsturiskajā centrā vai Vecrīgā uz šodienu jau ir par maz, jo aizvien vairāk uzņēmumi par svarīgāko uzskata efektīvu telpu plānojumu, ērtu piebraukšanu un iespēju novietot transportu stāvvietās kā darbiniekiem, tā klientiem, insolāciju un ergonomiku, un klāstu ar papildu pakalpojumiem, kas tiek piedāvāti jaunajās biroju ēkās. Stabils ir pieprasījums pēc co-working biroju telpām ar elastīgu telpu plānojumu, ko vēsturiskajās ēkās bieži vien nav iespējams piedāvāt ēkas konstruktīvā risinājuma dēļ.
Protams, vienmēr būs vēstniecības, advokātu biroji un finanšu iestādes, kas arī turpmāk vēlēsies atrasties Rīgas reprezentatīvajā centrā.
Koncepts īpašums kā pakalpojums Property as a Service ar katru gadu aizvien vairāk transformējas konceptā – telpa kā pakalpojums jeb Space as a Service. Biroju ēkās tiek domāts par papildu pakalpojumiem, kas tiek piedāvāti visiem darbiniekiem – ēdināšanas pakalpojumi, iespēja nodarboties ar sportu, izklaides iespējas un kopīgi pasākumi nomniekiem kā arī bērnu pieskatīšanas centri (dienas), u. c.
Pašlaik Latvijas nekustamo īpašumu tirgus izaugsmi aizvien grūtāk kļūst nodrošināt, mainot tikai objekta kapitalizācijas pakāpi. Ir vajadzīgs jauns un dziļāks redzējums – attīstot nekustamā īpašuma projektus ir precīzi jāspēj identificēt gala pircēju, jārada nekustamajam īpašumam pievienotā vērtība caur alternatīvajiem ieguldījumu veidiem. Tādēļ radoši investori turpina attīstīt projektus, specializējoties šaurākās nišās, kur vēl uz šodienu ir mazāka konkurence, piemēram – specializētajās studentu kopmītnēs, projektos ar ekonomisku plānojumu, kur platībā līdz 25 kvadrātmetriem tiek nodrošināta iespēja pilnvērtīgi dzīvot diviem cilvēkiem, veselības un atpūtas centros, veco ļaužu mītnēs.
Vairāki investori pērk Rīgas centrā namīpašumus, lai 150 – 220 kvadrātmetru lielos dzīvokļus tālāk sadalītu vairākos mazākos dzīvokļos. Tas apstiprina to, ka turpina attīstīties pieprasījums tieši pēc ekonomiskās klases dzīvokļiem. Dažos gadījumos šāds risinājums ir pretrunā ar arhitektu labas prakses standartu, jo tiek neatgriezeniski mainīts vēsturiskais dzīvokļu plānojums un mājas ar greznām kāpņu telpām tiek pārveidotas par ekonomiskās klases dzīvojamajām mājām, bet pašreizējos ekonomiskajos apstākļos, iespējams, tas ir vienīgais veids, kā saglabāt ēku no tās turpmākā tehniskā stāvokļa pasliktināšanās.
Stopiņu ielas 5 īpašums, kuru piedāvā pārdošanai Vestabalt – paraugs investīciju objektam, kuru var ar minimālas programmas un investīciju palīdzību izveidot par modernu biroja/noliktavu kompleksu.
Ņemot vērā izmaiņas, kuras plānots veikt dzīvojamo telpu īres likumā, ilgtermiņa investīcijas tiks virzītas pilna servisa īres namu attīstīšanai, kā arī dzīvojamo ciematu būvniecībai Pierīgā, lai tālāk izīrētu uzbūvētās privātmājas. Vestabalt pārdošanas speciālistu novērojumi liecina, ka galvaspilsētā un tās apkaimē īres pieprasījums pēc dvīņu un rindu mājām vairākas reizes pārsniedz piedāvājumu. Esam jau saņēmuši pieprasījumus no pirmajiem ārzemju investīciju fondiem par lieliem (5 līdz 20 ha) zemes gabaliem, kas būtu piemēroti dzīvojamo ciematu attīstīšanai ar tālāko mērķi šīs mājas izīrēt.
Pēdējos mēnešos pieaug to Rīgas namīpašnieku skaits, kuri savus īpašumus vēlas nevis “patirgot”, bet gan tiešām pārdot. Iemesli ir dažādi – gan paaugstinātais nekustamā īpašuma nodoklis 3%, gan pieaugošā konkurence biroja telpu tirgū, kas bieži vien nozīmē, ka ēkās, no kurām gadiem ir tikai gūta peļņa, ir jāiegulda, lai uzturētu ēku tās esošajā tehniskajā stāvoklī, nekustamā īpašuma uzturēšanai un uzlabošanai trūkst nepieciešamo līdzekļu. Ir vesela namīpašnieku paaudze, kas no 1991.gada, atgūstot denacionalizētos namīpašumus, pēdējos gadu desmitus ir pieradusi tikai saņemt peļņu no sev piederošajiem īpašumiem. Un tagad, kad pienācis laiks ieguldīt naudu nekustamā īpašuma uzlabošanā, piemēram, lai sakārtotu ēkas fasādi, strauji pieņem lēmumu par īpašuma pārdošanu.
Apkopojot iepriekš minēto, gribu piebilst, ka, ņemot vērā peļņu, kas gaidāma no ieguldījumiem akcijās vai depozītiem bankās, kas dažkārt nodrošina tikai 1% gadā, investīcijas nekustamajos īpašumos nepārprotami būs pieprasītas un aktuālas arī turpmāk. Attīstītājiem ir jābūt gataviem, ka šī brīža ekonomiskajā situācijā būs jāspēj strādāt aizvien gudrāk, rēķinoties ar spēkā esošo likumdošanas un nodokļu bāzi un vienlaicīgi saredzot tās perspektīvās tirgus nišas, kurās vēl ir lielākais attīstības potenciāls. Esmu pārliecināta, ka tuvākos divus trīs gadus gan vietējo, gan ārzemju investoru vēlēšanās investēt finanšu līdzekļus dažādos Latvijas nekustamo īpašumu tirgus segmentos būs stabils, ar nelielu pieaugošu tendenci.
