Подавляющую долю спроса на компактные квартиры в реновированных и новых проектах центра формируют иностранцы. И для них очень важно получать полностью подготовленное для проживания жильё. Об этом журналу m2 и порталу varianti.lv рассказала руководитель бюро компании Vestabalt Марина Зенович. Признанная Латвийской ассоциацией сделок с недвижимостью (LANĪDA) «Лучшим агентом 2023 года в сегменте аренды жилья» она в прошлом году заключила почти сотню арендных договоров. В этом году представляемая ею компания Vestabalt предложит потенциальным клиентам новый проект — арендный дом на ул. Пулквежа Бриежа, 10.
— Начнём с нашего поздравления! Лучший агент в сегменте аренды жилья — это почётный статус!
— Спасибо большое!
— Как понимаем, победу вам принесло в том числе и довольно большое количество заключённых договоров аренды. Значит, вы получили широкое представление о том, что происходит в арендном сегменте. Считается, что спрос на аренду жилья возрастает, если у людей возникают проблемы с получением ипотечных кредитов или появляются трудности с реализацией объектов недвижимости. В прошлом году число продаж немного сократилось. Каким запомнился рынок аренды квартир в новых и реновированных проектах центра Риги в 2023 году?
— Он стал одним из лучших за последние годы: при оставшихся стабильными ценах вырос как спрос, так и предложение. Во многом это произошло как раз из-за торможения продаж. Многие имущества, как квартиры, так и частные дома, которыми Vestabalt безрезультатно торговала в течение полугода, а то и более длительного срока, с согласия владельцев стали выставлять на аренду. Пик интенсивности пополнения арендного предложения пришелся на осень. И это были именно новые объекты — те, что или просто стояли пустыми и за которые выплачивался кредит, или те, чьи владельцы до того готовы были рассматривать лишь продажу. Однако поняв, что желаемой цены не получить, а расходы на содержание приходится нести, люди стали выставлять свои квартиры на аренду, так сказать, до наступления лучших времен. И считаю, что не прогадали. Качественное арендное жильё в центре Риги с правильной ценой долго не застаивалось. Яркое подтверждение тому — свежеотремонтированное домовладение на ул. Элизабетес, 89. Я занималась именно им и за неполный год мне удалось сдать в аренду почти 90 квартир! Столь масштабный арендный дом, по словам нашего руководства, стал первым в практике Vestabalt. И мы сейчас развиваем это направление.
— Можно более детально о названном проекте. Хочется понять, какая именно недвижимость в центре Риги пользуется спросом у нынешних арендаторов?
— Элизабетес, 89 — полностью реновированный жилой дом, переданный компании Vestabalt в управление в качестве доходного дома. Перед тем, как определиться с его концепцией, команда нашей компании несколько недель штудировала альтернативные предложения в центре Риги — их уровень. Много беседовали, чтобы определить потребности будущих арендаторов. Когда четко поняли их запросы, подготовили продукт и в марте 2023 года вывели на рынок аренды 108 полностью готовых квартир площадью от 17 до 55 кв. м. По планировкам это студии и квартиры с одной и двумя спальнями. Абсолютно все отремонтировали, благоустроили, меблировали и оснастили всем необходимым, включая кухонное оборудование, бытовую технику, освещение и занавески на окнах. Обеспечили дом видеонаблюдением и охраной, создали общие зоны отдыха. И предложили квартиры из этого проекта по ставке 15 евро за кв. м в месяц. Рынок принял эту цену замечательно, потому как главное для успешности аренды — общая сумма платежа, куда включаются и коммунальные. У нас студии предлагались от 300 евро в месяц, 2-комнатные квартиры — от 500, 3-комнатные — от 800. А счёт за все коммунальные для 3-комнатной квартиры вместе с отоплением редко достигал 200-250 евро в месяц. Вот всё это и привлекло арендаторов: сравнивая наши коммунальные платежи с другими проектами, отмечали, что и они у нас невысокие.
Проект на ул. Элизабетес, 89, как понимаем, стал одним из самых успешных в Латвии в прошлом году: в начале 2024-го свободными в нём оставались менее пары десятков квартир.
Спрос на квартиры в центре Риги, повторю, очень высокий. В ближайший месяц Vestabalt начнёт предлагать жильё ещё в одном доходном доме в центре Риги — в реновированном домовладении на ул. Пулквежа Бриежа, 10. Меблируем и наполняем необходимым оборудованием первые 20 квартир (всего их 80). Уровень этого проекта будет даже повыше, чем на ул. Элизабетес, 89. Квартиры на ул. Пулквежа Бриежа, 10, выводим этапами: когда сдадим в аренду одну партию, приступим к следующей. К весне подготавливаем первые демоквартиры.
— Какие арендаторы чаще всего ищут квартиры в новостройках и реновированных домах центра Риги?
— Основываясь на собственном опыте, могу сказать, что центр Риги особенно популярен у молодежи и студентов. Они ценят преимущества этого местоположения –– лёгкий доступ к своим учебным заведениям и местам стажировки, отличное сообщение общественного транспорта, наличие в шаговой доступности всего необходимого — магазинов, кафе, ресторанов, спортивных клубов, мест отдыха и так далее. Наши местные молодые профессионалы и молодые пары также любят жить в центре города. Высокий спрос формируют и иностранные сотрудники представленных в нашей стране международных компаний, спортсмены, представители различных спортивных федераций. И абсолютно у всех из них на первом месте общий бюджет аренды, который включает в себя и коммунальные платежи.
Одна из новых тенденций последнего времени, которую мы почувствовали: иностранные студенты предпочитают жить в небольших, но отдельных и полностью оборудованных квартирах в реновированных и новых домах, а не в общежитии.
— При том что в последние годы в Риге появилось довольно много современных студенческих общежитий.
— Во-первых, как это ни удивительно, они стоят чуть дороже. Во-вторых, отдельная полноценная квартира в современном комплексе — это другой формат проживания. Повышенным спросом пользуются небольшие квартиры-студии площадью до 25 кв. м. Если жильё ищут друзья, а у нас были такие запросы на ул. Элизабетес, 89, то они часто хотят, чтобы отдельные квартиры для них были или на одной лестничной клетке, или в одном подъезде.
Современные молодые люди в большинстве своём ведут довольно аскетический образ жизни, стараются не обрастать личной мебелью и громоздкой техникой, которые требуются в хозяйстве. Большую часть дня они проводят на работе, трудятся в офисе или коворкингах. С другой стороны, досуг они также проводят вне дома, даже питаются чаще всего в столовых, ресторанах или кафе. Поэтому у них в топе небольшие и полностью обустроенные квартиры, где можно переночевать и комфортно отдохнуть вечером. Тем более что их общая арендная плата относительно невысокая в силу компактности площадей. На ул. Элизабетс, 89, первой была сдана именно самая маленькая квартира. Из проведённых с потенциальными арендаторами в 2023 году сотен переговоров лишь один человек завёл разговор об отдельной комнате в квартире, которую мог бы переоборудовать под свой офис.
Порядка 95% арендаторов на ул. Элизабетес, 89 — это иностранцы. Мы сразу понимали, что столь компактные варианты жилья вряд ли заинтересуют местные семьи даже с одним ребёнком, наше население предпочитает другой формат.
— Можем о других сегментах поговорить: спрос на дорогие арендные квартиры в центре Риги есть?
— Разумеется. Скажу даже, что хорошего предложения с рыночной ценой не хватает. Наш лучший результат за прошлый год — сдача в аренду большой меблированной квартиры по 20 евро за кв. м плюс коммунальные платежи.
Проект на ул. Пулквежа Бриежа, 10, чьим развитием занимаемся, также подтверждает нашу веру в перспективу данного сегмента. Полностью меблированные и укомплектованные всем необходимым квартиры в нём начинаем предлагать от 16 евро за кв. м в месяц, лучшие видовые в фасадной части — по 20 евро за кв. м в месяц.
При этом четко понимаем, что сдача в аренду больших по площади квартир, как, например, в нашем реновированном проекте на ул. Аусекля, 14, потребует больше времени, чем в случае с компактными квартирами площадью 25-50 кв. м. Но клиент есть на каждый продукт.
Хороший пример удачной концепции и высокого спроса — арендный проект на углу улиц Лачплеша и Кр. Барона. Его строили как гостиницу, а потом превратили в комплекс арендных апартаментов полного сервиса. Это небольшие квартиры гостиничного типа с кондиционированием, ежедневной уборкой и консьерж-сервисом. Там всегда полно постояльцев, хотя цены довольно высокие, но клиентам нравится, и они готовы платить.
— По микрорайонам Риги что-то скажете?
— С серийными квартирами не работаем. Двухкомнатные в новостройках сдаются по 400-500 евро в месяц плюс коммунальные, трехкомнатные — 550-600. Клиент в каждом сегменте четко ориентирован на географию. Если нам звонят по объявлению с предложением жилья в центре Риги, но вариант не подошёл, то просят показать опять же только в центре, в микрорайоны идти не хотят.
Поделюсь и своими наблюдениями о Юрмале: к её арендному жилью в межсезонье интерес уменьшился. Это привело к снижению цен, однако и это не стало гарантией заполняемости квартир арендаторами. Посмотрим, как будет в 2024 году. Сегмент арендного жилья Риги чувствует себя увереннее.
— Все разговоры обычно любим завершать прогнозами.
— Думаю, что перспектива у сегмента арендных квартир реновированных и новых домов центра Риги хорошая. Из-за высоких ставок и высокой себестоимости строительства сложилась такая ситуация, что покупать стало дорого. Арендные платежи математически меньше, чем пришлось бы платить по кредиту. Поэтому многие люди продолжат выбирать более дешёвый для себя (то есть арендный) вариант крыши над головой. Что касается цен, то они должны оставаться стабильными. В новых и реновированных домах центра Риги это будет, скорее всего, от 11 до 15 евро за кв. м в месяц, в микрорайонах — 10-13. Видим также, что люди неохотно идут на аренду с правом выкупа. Им более понятна или непосредственно аренда, или покупка, но не микс.
