В период действия чрезвычайного положения в Латвии вырос спрос на загородную недвижимость и повысилась эффективность презентаций – появился мотивированный покупатель. Такими наблюдениями с журналом m2 и порталом varianti.lv поделилась совладелица компании Vestabalt Лига Узкалне. Она уверена: недвижимости в хороших местах и качественным проектам существенное снижение цен не грозит.
– С каким настроением Vestabalt встретила лето 2020 года?
– Понимаю, что спрашиваете, имея в виду влияние чрезвычайного положения в Латвии на повседневную деятельность предприятия… Лето встретили, интенсивно работая. Управлением и продажей недвижимости практически невозможно заниматься удалённо, и Vestabalt не останавливала деятельности в период чрезвычайного положения. С небольшими изменениями продолжали работать все эти месяцы (улыбается. – m2). В бизнесе недвижимости Vestabalt, а компании 29 лет, работает в трёх областях. Во-первых, оказываем посреднические услуги по аренде и продаже недвижимости. В нашем портфеле более 700 объектов. Во-вторых, развиваем и продаём свои проекты – элитные квартиры в Тихом центре Риги на ул. Аусекля, 14 и новые частные дома Mārupes Rezidences. Третье направление – управляем более чем 20 домовладениями, часть которых принадлежит нам и часть – клиентам.
Именно конец марта и начало апреля были очень активными для торговых агентов Vestabalt: завершили несколько сделок, начатых в конце 2019 года, и, наблюдая, как ситуация меняется буквально по дням, ценой тяжёлого труда всё же довели их до логического конца. Именно апрель стал одним из лучших месяцев даже по сравнению с прошлым годом. Думаю, что наши агенты понимали, насколько оперативно нужно заключать сделки, ведь было непонятно, как станет развиваться ситуация, какие ещё ограничения введёт государство, как изменится банковская политика кредитования. Правда, было и несколько сделок, когда покупатели именно из-за чрезвычайного положения отказались подписать договор покупки и заняли выжидательную позицию. Однако именно в период чрезвычайного положения, и это можно видеть в базах данных, компания Vestabalt продала две элитные квартиры на ул. Аусекля, 14, одну из которых по цене 3 900 евро за квадратный метр. Ещё две квартиры этого проекта в последние месяцы были сданы в аренду с правом выкупа по аналогичной цене.
Много времени уходило на обработку просьб арендаторов об уменьшении арендной платы или пожеланий сменить большие помещения на меньшие. В управляемых Vestabalt зданиях некоторые арендаторы в период чрезвычайного положения не могли продолжать деятельность. Решения об уменьшении арендной платы принимались в индивидуальном порядке, с оценкой закономерностей снижения оборота в условиях пандемии, чтобы в рамках возможностей найти решение, приемлемое для всех сторон. Анализируя управляемые Vestabalt здания в центре Риги и возможности для снижения арендной платы, мы убедились в том, что действующая в Латвии политика налога на недвижимость является не стимулом к развитию и инструментом поддержки отрасли, а причиной, почему в Риге выставлено на продажу так много нереновированных арендных домов и офисных зданий. После уплаты налога на недвижимость владельцы не могут сделать необходимые накопления на реновацию, а часто даже покрыть все связанные с эксплуатацией недвижимости платежи. Мы выборочно обобщили ситуацию и пришли к выводу, что есть недвижимость, где расходы на оплату налога составляют до 60% от годовых поступлений за аренду. Прогнозируя потенциальное падение доходов от аренды до 30%, я считаю, что откладывание платежей по налогу на недвижимость – это не выход, потому что во второй половине 2020 года и в последующие два года не удастся компенсировать падение и обеспечить возможность уплатить налог за весь год в изначально установленном размере.
Действующая в Латвии политика налога на недвижимость является не стимулом к развитию и инструментом поддержки отрасли, а причиной, почему в Риге выставлено на продажу так много нереновированных арендных домов и офисных зданий.
Во второй половине весны 2020 года количество продаж, конечно, было меньше, но сам интерес клиентов к покупкам недвижимости не пропал. Влияние на сделки стала оказывать позиция банков, которые изменили свою кредитную политику, став ещё более осторожными и требовательными к клиентам. Публично банки заявляли, что дают кредиты, но в реальности у нас было несколько случаев, когда именно представители банков пытались удержать клиентов от покупки недвижимости сейчас, советуя выждать. Одного из наших клиентов банк перед выдачей кредита попросил доказать, что работа у него будет и через год. Кто же может дать такую гарантию и подтверждение? Мы видим, что в четырёх ведущих банках Латвии, кредитующих сделки с недвижимостью, в условиях пандемии объём выданных ипотечных кредитов в апреле и мае снизился до 70%. Кредитные учреждения до августа будут анализировать влияние Covid-19 на общую экономическую ситуацию в стране и пытаться понять, представители каких отраслей в долгосрочной перспективе будут менее подвержены риску, то есть останутся при работе и стабильно платежеспособными.
– Что происходило и происходит в последние месяцы с ценами?
– Рынок недвижимости в столице и её окрестностях очень активен. Чувствуем это по нашему проекту Mārupes Rezidences: люди проявляют большой интерес как к аренде, так и к покупке частных домов, используя аренду с правом выкупа. Клиенты готовы платить за аренду 1 500 евро в месяц, что на 30% больше, чем был бы ежемесячный кредитный взнос при покупке этой же недвижимости. Думаю, что выбор арендовать недвижимость, а не покупать обусловлен осторожной кредитной политикой банков и тем, что люди хотят дождаться окончания чрезвычайного положения и периода неопределённости. И только потом станут принимать долгосрочные решения, в том числе решения о покупке собственной недвижимости. Однако я однозначно могу подтвердить, что спрос на качественные арендные квартиры и дома в период чрезвычайного положения вырос.
Самая сложная ситуация сложилась в сегменте аренды коммерческих и офисных площадей. Не все предприятия смогут возобновить работу и вернуть прежние финансовые показатели уже летом. Поэтому, возможно, следует прогнозировать снижение арендной платы на более длительный период. Многие предприятия поняли, что могут успешно работать и на удалёнке, и столь большие офисы им не нужны. Уже знаю несколько компаний, которые переселяются в офисы меньшего размера, потому что решили, что ряд их структурных подразделений продолжит работать удалённо. Тяжелее всего пострадали индустрия гостеприимства, туризм и общественное питание, что также связано с потенциальным снижением арендной платы, особенно в Старом городе. Есть предприятия, которые из-за уменьшения количества туристов и падения оборота не могут и ещё долго не смогут платить прежнюю аренду за помещения в историческом центре столицы Латвии, которая составляла 30-40 евро за кв. м.
– Вопрос о ценах на продажу. Многие говорят о том, что в период чрезвычайной ситуации на рынке активизировались инвесторы, пытавшиеся получить существенные скидки.
– Vestabalt получило много таких предложений. Интересно, что инвесторы такого типа хотят купить по ценам чрезвычайного положения именно дорогую, элитную недвижимость. У многих сложилось впечатление, будто девелоперы из-за падения продаж и вынужденной паузы станут предлагать недвижимость за полцены. Но, по крайней мере до сих пор, я не видела, чтобы в этом сегменте какой-нибудь девелопер согласился продавать квартиры с 50-процентной скидкой только по причине Covid-19. Основная группа риска – девелоперы с проектами на 100 квартир и больше, у которых финансирующее кредитное учреждение жёстко требует выполнять обещанные объёмы продаж. Для скидок нет никаких экономических оснований, и в тех проектах, где цена соответствует качеству, дать скидку практически невозможно. На сегодняшний день, если учитывать затраты на проектирование, строительство, надзор и управление проектом полного цикла, а также налоги при продаже построенной недвижимости, цену невозможно снизить ни на 30%, ни на 50%. Ну никак! Строительные материалы, качественная рабочая сила не будут дешеветь и впредь, а это значит, что цены на хорошую недвижимость не упадут.
Латвия, которая смогла успешно контролировать заболеваемость Covid-19 даже без тех жёстких ограничений, которые вводились в других странах Европы, стала хорошим примером, и многие захотят на короткий или длительный срок переселиться сюда.
Сегмент, ситуация в котором стабильна и не меняется, – это новые проекты экономкласса. Девелоперы, видя перспективы, продолжают искать новые земельные участки для новостроек, и желание развивать новые проекты экономкласса актуально для нескольких девелоперов.
– Отличается ли положение дел за пределами Риги и ее ближайших окрестностей?
– В последние месяцы вырос спрос на загородную недвижимость – дачи и маленькие дома на расстоянии 80-120 км от Риги. Есть несколько сельских объектов, которые мы многие годы не могли продать, а сейчас заключили сделки. Покупатели, которые долго обдумывали идею купить загородный дом, под влиянием чрезвычайного положения наконец приняли решение. Возросший спрос на загородную недвижимость мотивировал Vestabalt изменить планы по развитию части недвижимости. Раньше старались продавать в Юрмале земельные участки площадью 8 000 кв. м и больше, а теперь решили делить эти участки, прокладывать коммуникации и, возможно, строить частные или рядные дома. Я уверена, что, если спроектировать и построить частные дома/дома-близнецы по цене до 220 000 евро, то спрос будет.
Думаю, что с отменой запрета на путешествия вырастет интерес к покупке земли в Риге и Юрмале со стороны иностранных клиентов. Даже сейчас у нас есть несколько клиентов, которые просили подыскать недвижимость для переселения в Латвию на долгий срок после окончания чрезвычайного положения. Это люди, которым Латвия интересна не как место кратковременного отдыха: они думают переселиться сюда с семьями и бизнесом на постоянное жительство. Латвия, которая смогла успешно контролировать заболеваемость Covid-19 даже без тех жёстких ограничений, которые вводились в других странах Европы, стала хорошим примером, и многие захотят на короткий или длительный срок переселиться сюда.
