Потенциальные покупатели квартир в новых и полностью реновированных проектах престижного центра Риги не оставляют без своего внимания ни одной новостройки. Но покупают только там, где считают справедливым соотношение цены и качества. Такими наблюдениями за высоким сегментом жилья сердца столицы Латвии с журналом M2 и порталом varianti.lv поделилась Раймонда Омуле, руководитель отдела продаж компании Vestabalt.
– Как в центре Риги идут продажи квартир в новых и полностью реновированных проектах бизнес- и премиального класса? Активны ли покупатели?
– Центр Риги всегда был и остаётся интересен клиентам. Он привлекает и в силу своего географического расположения, и в силу исторического шарма этих мест. Вопрос результативности сделок в большей степени зависит от того, насколько предлагаемая недвижимость на данном этапе развития рынка соответствует ожиданиям клиентов как по финансовым, так и по качественным показателям. И когда мы рассматриваем центр Риги, то его новое жилое предложение нужно сегментировать. Делать это следует потому, что процессы, которые происходят в разных сегментах, несколько отличаются друг от друга.
В отношении жилья с ценой около 3 000 евро за кв. м или немногим дороже ситуация относительно спокойная. Здесь всё довольно ровно уже много лет. Статистика первых девяти месяцев 2019 года показывает, что в центре Риги набралось три с половиной десятка продаж квартир дороже 3 000 евро за кв. м. Если анализировать сделки по общей цене покупки, то выше 250 000 евро заплатили за шесть с половиной десятков квартир. Есть проекты, в которых дела шли и идут довольно хорошо. В первую очередь назову Magdelēnаs kvartāls и Centrus. Первый комплекс вышел на рынок весной 2018 года с правильным пониманием реалий сегодняшнего ценового спроса: общее количество проданных квартир в нём приближается к пятидесяти. Второй – 2014 года постройки – откорректировал свой прайс-лист и тем самым предложил клиентам привлекательные бонусы. Потихонечку идут продажи и в проекте Art Luxury House, расположенном по адресу ул. Стрелниеку, 7.
Тенденция последнего года такова, что сделки с жильём в престижном центре Риги происходят в основном в тех новых и реновированных домах, которые полностью отвечают ожиданиям покупателей. Если же застройщик решает твердо стоять на своих старых финансовых позициях, не предлагая каких-то конкурентных преимуществ по сравнению с другими проектами того же класса, то продажи тормозятся. Нацеленные на центр столицы клиенты изучают и обходят лично все новые и реновированные дома центра и выбирают из них самые гибкие и привлекательные варианты.
Зона комфортной для сегодняшних покупателей цены на квартиры в новых и реновированных проектах центра Риги находится на уровне до 3 000 евро за кв. м. Идеально, если 2 500–2 800. Это то, что готово брать большинство. Как только цена выше, число потенциальных покупателей сильно сужается. В диапазоне от 3 200 до 5 000 евро за кв. м спросом пользуются квартиры в проекте River Breeze Rezidence (шесть продаж с января по август этого года. – ), в новостройке на ул. Лачплеша, 11 (6) и в нашем недавно сданном в эксплуатацию после капитальной реконструкции доме на ул. Аусекля, 14. В нем проводим много показов, и он очень нравится людям своим дизайнерским решением, соединившим стили модерн и классика.
– В центре Риги также представлены жилые комплексы, в которых за новые квартиры просят более 5 000 евро за кв.м.
– Такое предложение есть, но из статистики видим, что в 2019 году подобных продаж в Риге ещё не было. Одна из проблем квартир с ценой выше 3 000 евро за кв. м заключается в том, что мало новостроек, действительно соответствующих этой цене по качеству и предлагаемому уровню услуг.
Ещё один момент, сдерживающий активность в эксклюзивном сегменте, – жесткие требования по проверке легальности происхождения средств покупателей и необходимость прохождения в банках сложной бюрократической процедуры. С этим сталкиваются и местные клиенты, а их доля среди покупателей в престижном центре столицы Латвии возросла до 50%, но в большей степени – иностранцы.
Рынок недвижимости любой европейской столицы – это в том числе и рынок нерезидентов. Это нормально! Только таких, как в Латвии, препон для таких покупателей на данный момент, как мне кажется, нет ни у кого. Часто люди выбирают престижную недвижимость стоимостью во многие сотни тысяч евро, резервируют её, а потом месяцами обивают пороги банков, пытаясь не то что получить кредит, но просто открыть счёт для завершения сделки. В итоге получают отказ. Из-за позиции банков застройщики остаются без дополнительных продаж, а бюджет страны – без дополнительных поступлений.
В этой ситуации владельцам новых или реновированных жилых комплексов центра Риги приходится искать варианты для сделок. Vestabalt, например, в своём проекте на ул. Аусекля, 14, стал идти навстречу нерезидентам, как и другим покупателям, предоставляя им рассрочку и давая тем самым возможность начать покупку. 20% стоимости квартиры люди вносят сразу, какую-то часть – через год, а остаток – через два или три. Сейчас по этой схеме новых хозяев у нас обретают три квартиры. Но сделка из-за этого удлиняется и в результате в Земельной книге мы увидим их не раньше, чем через два-три года. Добавлю, что сложная ситуация с банковским финансированием подтолкнула нас к идее часть квартир в доме на ул. Аусекля, 14, сдавать в аренду по 17 евро за кв. м в месяц.
– А на какую минимальную цену квадратного метра в новостройках делового центра Риги могут рассчитывать покупатели?
– От 2 500 евро за кв. м новостроек бизнес-класса. В этой категории замечательно распродаётся проект Parkers (16 продаж за первые девять месяцев 2019 года. – ), в котором почти не осталось больших квартир. Местные покупают охотно, в том числе и по причине невысокой цены обслуживания квартир. Да и само место привлекательное.
– Старую Ригу клиенты спрашивают?
– Редко. Запросы идут в основном на Тихий центр. Таких, чтобы кто-то хотел целенаправленно квартиру в Старом городе, нет. Исторический центр всё больше превращается в туристическую зону, где доминируют гостиницы и квартиры для краткосрочной аренды. В 2019 году здесь была лишь одна сделка в новом проекте постройки последних 15 лет, в котором цена превысила 2 000 евро за кв. м.
Спрос на Старую Ригу есть со стороны бизнесменов, которые хотят заключить договор долгосрочной аренды и затем сдавать посуточно через ресурсы booking и airbnb. Но хорошую квартиру ни один владелец не захочет убивать краткосрочной арендой. А интерес к долгосрочной низкий. Видим это по имеющемуся у нас предложению 4-комнатной квартиры на ул. Смилшу. В хорошем доме, с ремонтом и обстановкой за 1 500 евро в месяц. Звонков почти нет. В Тихом центре аналогичное предложение ушло бы быстро.
– Покупка домовладений в центре Риги пользуется спросом?
– Инвесторы ищут. Это как местные, так и иностранцы. Желательно с ценой до 800 евро за
кв. м. Адекватных предложений мало. Собственники на начальных порах запрашивают высокие цены. Обычно проходит год-два, пока они привыкнут к реалиям рынка. Смена собственника домовладения обычно происходит на 30-40% дешевле того, что озвучивал прежний владелец, когда только заявлял свою недвижимость на рынок.
– На какой уровень отдачи можно рассчитывать, покупая квартиры в центре Риги и сдавая в аренду?
– 5-6% годовых. Если кто-то обещает 7-8%, то это большая редкость. У объекта с такими показателями могут быть вопросы с ликвидностью. Сейчас она сдаётся, вот только сможете ли вы найти нового арендатора после ухода нынешнего?
– С каким настроением смотрите вперёд на сегмент престижного жилья центра Риги?
– Многое будет зависеть от политиков и банков. Если не добавят негатива, то впереди у нас период стабильности. Без каких-либо особых ценовых колебаний. И действительно хороший продукт всегда будет оставаться в цене.
