Jauno un kapitāli renovēto Rīgas prestižā centra projektu potenciālie dzīvokļu pircēji neatstāj bez ievērības nevienu jaunbūvi, bet pērk tikai tur, kur uzskata, ka cena atbilst kvalitātei. Par saviem novērojumiem un to, kas notiek prestižajā Latvijas galvaspilsētas sirds segmentā, žurnālam M2 un portālam varianti.lv stāsta Raimonda Omule, uzņēmuma Vestabalt Pārdošanas daļas vadītāja.
– Kā Rīgas centrā veicas ar dzīvokļu pārdošanu jaunajos un pilnīgi renovētajos biznesa un premium klases projektos? Vai pircēji ir aktīvi?
– Rīgas centrs vienmēr ir bijis un ir interesants klientiem. Tas piesaista gan ar savu ģeogrāfisko atrašanās vietu, gan ar tā vēsturisko šarmu. Darījumu rezultatīvais rādītājs lielā mērā ir atkarīgs no tā, vai piedāvātais nekustamais īpašums šajā tirgus attīstības posmā atbilst klientu vēlmēm – gan finanšu, gan kvalitatīvo rādītāju ziņā. Kad aplūkojam Rīgas centru, tā jaunais dzīvojamais piedāvājums ir jādala segmentos. Tas jādara tāpēc, ka procesi, kas notiek dažādos segmentos, mazliet atšķiras cits no cita. Situācija attiecībā uz mājokli, kur kvadrātmetra cena ir tuvu 3 000 eiro vai nedaudz augstāka ir relatīvi mierīga. Tā ir mierīga, jau vairākus gadus. 2019.gada pirmo deviņu mēnešu statistika liecina, ka Rīgas centrā ir notikuši trīsdesmit pieci dzīvokļu pirkšanas-pārdošanas darījumi, kur kvadrātmetra cena pārsniedz 3 000 eiro/m2. Ja analizējam dzīvokļu darījumus pēc kopējās pirkuma cenas, tad ir tikai sešdesmit pieci darījumi, kur darījuma summa pārsniedz 250 000 EUR.
Ir projekti, kuros ar darījumiem veicas diezgan labi. Pirmkārt, minēšu Magdelēnаs kvartālu un Centrus. Pirmais komplekss tirgū parādījās 2018.gada pavasarī, uzrādot pareizu izpratni par šodienas reālo cenu pieprasījumu: kopējais pārdoto dzīvokļu skaits šajā projektā ir tuvu piecdesmit. Otrais projekts ir 2014.gada būve, kas laboja savu cenrādi, tādējādi piedāvājot klientiem pievilcīgus piedāvājumus. Lēnām, bet notiek pārdošanas darījumi arī Art Luxury House, kas atrodas Strēlnieku ielā 7. Pēdējā gada tendence: mājokļa darījumi Rīgas prestižajā centrā notiek galvenokārt tajās jaunajās un renovētajās mājās, kuras pilnībā atbilst pircēju vēlmēm. Ja būvnieks nolemj stingri ievērot savas vecās finanšu pozīcijas, nepiedāvājot jebkādas konkurentspējīgas priekšrocības salīdzinājumā ar citiem tās pašas klases projektiem, pārdošana tiek bremzēta. Tie klienti, kuri mērķē uz galvaspilsētas centru, pēta un personīgi apskata visas jaunās un renovētās centra mājas, un iz-vēlas no tām viselastīgāko un pievilcīgāko piedāvājumu.
Mūsdienu pircēju pieņemamā dzīvokļu cena jaunajos un renovētajos Rīgas centra projektos ir līdz 3 000 eiro/m2. Ideāli, ja ir 2 500 – 2 800 eiro/m2. Tā ir cena, kuru ir gatava maksāt lielākā daļa pircēju. Tiklīdz cena ir augstāka, potenciālo pircēju skaits stipri samazinās.
Dzīvokļi, kur kvadrātmetra cena ir no 3 200 − 5 000 eiro, ir, piemēram, tādos projektos kā River Breeze Rezidence (seši dzīvokļu pārdošanas darījumi no janvāra līdz šī gada augustam), jaunbūvē Lāčplēša ielā 11 (6) un mūsu mājā Ausekļa ielā 14, kas nesen nodota ekspluatācijā pēc kapitālās rekonstrukcijas. Šo ēku bieži piedāvājam apskatei, un tā ļoti patīk klientiem, tās dizaina risinājuma dēļ, kas savieno moderno un klasisko stilu. Rīgas centrā ir arī dzīvojamie kompleksi, kur jaunajo dzīvokļu kvadrātmetrs maksā vairāk nekā 5 000 eiro. Šāds piedāvājums ir, bet pēc statistikas ir redzams, ka 2019.gadā šādi darījumi Rīgā vēl nav bijuši. Viena no problēmām saistībā ar dzīvokļiem, kuru cena ir virs 3 000 eiro/m2: ir maz jaunbūvju, kas patiesi atbilst kvalitātei un piedāvātajam pakalpojumu līmenim. Vēl viens apstāklis, kas ierobežo aktivitāti ekskluzīvajā segmentā, ir stingrās prasības, kas attiecas uz pircēju naudas līdzekļu izcelsmes likumības pārbaudi un nepieciešamību kārtot bankās sarežģītās birokrātiskās procedūras. Ar to saskaras arī vietējie klienti, un viņu īpatsvars ir pieaudzis līdz 50% no visiem Latvijas galvaspilsētas prestižā centra pircējiem, lielākā mērā tas gan skar ārzemniekus. Jebkuras Eiropas galvaspilsētas nekustamā īpašuma tirgus ir arī nerezidentu tirgus. Tas ir normāli! Līdzīgi apstākļi pie nekustamo īpašumu darījumiem, man šķiet, nav nekur. Bieži vien klienti izvēlas prestižu nekustamo īpašumu, kura vērtība ir daudzi simti tūkstoši eiro, rezervē to, bet pēc tam mēnešiem ilgi klīst pa banku gaiteņiem, − tas notiek ne jau kredīta kārtošanas dēļ, bet ar pavisam vienkāršu mērķi – atvērt bankas kontu, lai varētu veikt darījumu. Un beigās klienti saņem atteikumus. Banku nostājas dēļ attīstītājiem un pārdevējiem nenotiek papildu pārdošanas darījumi, bet valsts budžets – paliek bez papildu ieņēmumiem. Šajā situācijā Rīgas centra jauno vai renovēto dzīvojamo kompleksu īpašniekiem ir jāmeklē citi iespējami darījumu risinājumu veidi.
Vestabalt, piemēram, savā projektā Ausekļa ielā 14 piedāvā nerezidentiem, kā arī citiem pircējiem iespēju veikt nomaksu un tādējādi kārtot pirkuma darījumu. Vispirms 20% no dzīvokļa vērtības pircēji maksā uzreiz, vienu daļu – pēc gada, bet atlikušo – pēc diviem vai trīs gadiem. Šobrīd, izmantojot šādu shēmu, trīs dzīvokļiem parādīsies jauni īpašnieki. Tādejādi darījumi tiek pagarināti, un zemesgrāmatā mēs tos redzēsim ne ātrāk kā pēc diviem/trīs gadiem. Piebilde: sarežģītā situācija ar bankas finansējumu lika mums īstenot ideju izīrēt dzīvokļu daļu Ausekļa ielā 14 par 17 eiro/m2/mēnesī.
– Ar kādu minimālo kvadrātmetra cenu Rīgas biznesa centra jaunbūvēs var rēķināties pircēji?
– Sākot no 2 500 eiro jaunā biznesa klases jaunbūvē. Šīs kategorijas dzīvokļi tiek brīnišķīgi izpārdoti projektā Parker’s (16 pārdošanas darījumu 2019.gada pirmajos deviņos mēnešos), kurā gandrīz īr maz palikuši lielie dzīvokļi. Vietējie pērk labprāt, tajā skaitā arī draudzīgās apsaimniekošanas maksas dēļ. Pati vieta arī ir pievilcīga.
– Vai Vecrīga interesē klientus?
– Reti. Interese pārsvarā ir par Kluso centru. Tādu klientu, lai mērķtiecīgi vēlētos dzīvot Vecrīgā, nav. Vēsturiskais centrs aizvien vairāk pārvēršas par tūrismam draudzīgu lokāciju, kur dominē viesnīcu un dzīvokļu īstermiņa īres. 2019.gadā šeit notika tikai viens darījums jaunajā projektā, kas būvēts pēdējo 15 gadu laikā, kur cena bija augstāka par 2 000 eiro/m2. Vecrīgas dzīvokļus pieprasa uzņēmēji, kuri vēlas noslēgt ilgtermiņa īres līgumu, un pēc tam tos izīrēt, izmantojot Booking un Airbnb resursus. Neviena laba dzīvokļa īpašnieks nevēlēsies savu īpašumu iznīrēt īstermiņā. Interese par ilgtermiņa īri ir zema. Mēs to redzam mūsu rīcībā esošā četristabu dzīvokļa Smilšu ielā realizācijas procesā. Labā mājā, izremontēts un labiekārtots dzīvoklis ar īres maksu 1 500 eiro/mēnesī. Zvanu gandrīz nav. Klusajā centrā līdzīgs piedāvājuma dzīvoklis tiktu ātri realizēts.
– Vai namīpašumu pirkšana Rīgas centrā norit aktīvi?
– Investori meklē. Tie ir gan vietējie, gan ārzemnieki. Vēlamā cena nepārsniedz 800 eiro/m2. Adekvātu piedāvājumu ir maz. Īpašnieki sākotnēji pieprasa augstas cenas. Parasti paiet viens/divi gadi, līdz viņi saprot tirgus realitāti. Īpašnieka maiņas gadījumā parasti namīpašuma cena, kas izskanēja sākotnēji, kad viņš pieteica savu nekustamo īpašumu tirgū, ir par 30-40% zemāka.
– Ar kādu atdeves līmeni var rēķināties, pērkot dzīvokļus Rīgas centrā un izīrēt tos?
– Vidēji– 5 – 6% gadā. Ja kāds sola 7 -8%, tas ir liels retums. Objektam ar šādiem rādītājiem var būt neskaidrības par tā likviditātes iespēju. Vai varēs atrast jaunu īrnieku pēc tam, kad iepriekšējais būs aizgājis?
– Ar kādu noskaņojumu skatāties uz Rīgas centra prestižo mājokļu segmentu nākotnē?
– Daudz kas būs atkarīgs no politiķiem un bankām. Ja nebūs vēl kādu negatīvu pārsteigumu, paredzams stabilitātes periods. Bez jebkādām īpašām cenu svārstībām. Labam produktam vienmēr saglabāsies cena.
